指导性事例256号

  人民法院处置修建区划内规划用于停放轿车的很多车位时，可以精确的经过《中华人民共和国民法典》第二百七十六条的规则，在依法保证债权人合法权益的一起，首要满意小区业主的需求，归纳考量所涉车位性质、小区车位配比、当事人合法权益等要素，拟定切实可行的分零拍卖等处置计划。

  重庆某实业有限公司与重庆某修建工程有限公司、潘某生意合同纠纷一案，重庆自由贸易试验区人民法院于2021年1月7日作出（2021）渝0192民初442号民事判决：重庆某修建工程有限公司（以下简称重庆某修建公司）向重庆某实业有限公司（以下简称重庆某实业公司）付出货款人民币433.05万元（币种下同）及相应资金占用费126.69万元；潘某对重庆某修建公司的上述债款承当连带保证职责。因被履行人重庆某修建公司、潘某逾期未实行收效法律文书确认的责任，请求履行人重庆某实业公司于2022年3月18日向重庆自由贸易试验区人民法院请求强制履行。

  在履行过程中，重庆自由贸易试验区人民法院初次查封了被履行人潘某名下坐落重庆市江北区某小区的车位，合计73个。案涉车位地点的小区建成于2004年，小区有5栋高楼，合计445套住宅，住宅与车位配比约为1:0.3。案涉73个车位均为修建区划内规划用于停放轿车的车位，车位处于承租人租借运用状况。案涉车位由被履行人潘某于2009年一次性购买获得。潘某现在并非小区业主。车位被查封后，被履行人仍未实行责任，重庆某实业公司向重庆自由贸易试验区人民法院请求进行处置。

  根据民法典第二百七十六条的立法精力，为首要满意业主需求，一起保证案涉车位可以顺畅拍卖成交，重庆自由贸易试验区人民法院决议，在车位全体拍卖和分零拍卖两种处置方法中优先选用分零拍卖的处置方法，并在详细实施计划上作了进一步细化。详细而言：（1）针对小区业主展开拍卖，每户业主只能竞买一个车位。若仍有车位流拍的，针对不特定竞买人再次展开拍卖；（2）作为车位承租人的业主契合竞拍资历的，在同等条件下对租借车位享有优先购买权。

  重庆自由贸易试验区人民法院于2022年6月15日作出（2022）渝0192执737号之八履行裁决，对73个车位进行拍卖。在针对小区业主的拍卖过程中，案涉车位成交61个，成交均价为8.53万元，剩下车位在针对不特定竞买人拍卖过程中悉数成交，成交均价为8.46万元。成交后，人民法院出具拍卖成交裁决书和协助履行通知书，完结相应车位的过户手续。拍卖案款扣除相应税费后，已悉数付出给请求履行人。

  其一，车位的处置应当首要满意业主的需求。民法典第二百七十六条规则：“修建区划内，规划用于停放轿车的车位、车库应当首要满意业主的需求。”该规则表现了对业主权益予以优先维护的立法价值取向。本次司法处置触及很多车位，应该根据上述立法精力，归纳考量案涉车位性质、小区车位配比、当事人合法权益等要素，拟定合理的处置计划，既要完成产业价值最大化、依法保证债权人的合法权益，又要执行民法典相关规则精力，依法保证很多小区业主的合法权益。

  其二，关于对案涉车位进行全体拍卖仍是分零拍卖的问题。本案中，小区的住宅与车位配比约为1:0.3，车位严重，且拟拍卖车位均处于由小区业主租借运用状况。从首要满意业主需求的方面动身，对案涉车位的处置宜采纳分零拍卖的方法。假如进行全体处置，一般只要一个竞买人竞买成功，即使该竞买人是业主，也将导致很多车位承租人的优先购买权难以得到保证，很多无车位业主的购买车位需求难以得到满意。

  其三，关于竞买人规模和次序的问题。民法典第二百七十六条规则的“首要满意业主的需求”，不只包含业主对车位享有优先购买、优先承租以及优先运用等权力，还包含当业主的合理需求未被满意时，不能将车位恣意处置给业主以外的第三人。当然，在“首要满意业主的需求”的基础上，应当允许将车位出售给业主以外的第三人，既有利于依法保证胜诉当事人合法权益，也防止对被履行人权益形成不必要影响。因而，在详细拍卖环节上，优先由小区业主参加竞买，拍卖流程完毕后，有流拍车位的，再针对业主以外的不特定竞买人展开竞拍，统筹维护小区业主、胜诉当事人与被履行人的合法权益。